چند قانون در مورد پارکینگ ساختمان

Admin سه شنبه، 11 خرداد 1400; 0

قوانین مشاعات ساختمان از جمله پارکینگ آپارتمان در دو قسمت تعریف و مشخص شده است؛

قسمت‌های اختصاصی در آپارتمان

قسمت‌های مشترک یا مشاعات

 

بر طبق ماده ۲ قانون تملك آپارتمان‌ها قسمت‌های اختصاصی مانند واحد مسكونی، بالكن، انباری و پاركینگ و به طور كلی قسمت‌هایی كه در سند مالك عنوان شده جزو ملک اختصاصی قرار می‌گیرند.
قسمت‌های مشترك یا مشاع قسمت‌هایی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یك یا چند آپارتمان نیست و به همه مالکان تعلق دارد. برای تقسیم‌بندی پارکینگ آپارتمان‌ها در اکثر ساختمان‌ها میان ساکنان مشکلاتی به وجود می‌آید. بنا بر قانون ذکر شده، پارکینگ آپارتمان در صورتی که در اسناد مالکیت یک ملک ثبت نشده باشد، جزو مشاعات ساختمان محسوب می‌شود.
مواردی نظیر پارکینگ آپارتمان‌ها جزو مواردی است که بنا بر نظریه‌های الحاقی قانون قابل بحث و بررسی است. بنابراین اگر واحد یا واحدهایی به این موارد پایبند نباشند و از قانون تخطی كنند اقدام ایشان تصرف مشاعات آپارتمان و ایجاد مزاحمت تلقی می‌شود که از طرف اهالی آپارتمان قابل طرح و پیگیری است.

تقسیم‌بندی‌های آپارتمان نشینی

 

همان‌طور که گفته شد، حقوق ساکنان نسبت به مشاعات ساختمان بر اساس ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها تعیین می‌شود. اما در مورد قوانین پارکینگ ساکنان در آپارتمان‌ها بنا بر عرف معمول، مالکان واحدهای آپارتمانی با توافق همدیگر و تصویب هیئت مدیره، محل خاصی از پارکینگ را برای خودروی هر یک از مالکان تعیین می‌کنند. به این معنی که هر کس مطابق با درخواستش در هیئت مدیره قادر به داشتن فضایی برای پارک خودرو است.
تعیین این محل برای هر یک از مالکان منافاتی با قوانین پارکینگ ندارد و بر اساس مصلحت جمعی مورد تایید ساکنان قرار می‌گیرد و به تایید هیئت مدیره نیز می‌رسد.
باید به این نکته توجه داشت که این تقسیم‌بندی‌ها که به طور معمول در اسناد مالکیت اشخاص لحاظ نمی‌شود به معنای مالکیت انحصاری شخص نسبت به محل تعیین شده نیست. در واقع تعیین محدوده معینی برای رفع مزاحمت‌های احتمالی و جلوگیری از بروز اختلافات است.
بر طبق ماده ۳۰ قانون مدنی، مالکان حق تصرف در محدوده معین شده را ندارند و بنا بر مفهوم ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، نمی‌توان در قسمت‌های مشترک حق انحصاری قائل شد. بخش‌هایی از ساختمان نظیر پارکینگ از قسمت‌های مشترک آپارتمان هستند و جزو مشاعات محسوب می‌شوند.
از آنجا که مشاعات ساختمان در مالکیت تمام شرکا و ساکنان است، توافقات صورت گرفته محدوده پارکینگ هر ساکن را تعیین می‌کند.

پارکینگ سندی چیست؟

همانطور که از نامش مشخص است، این پارکینگ در سند رسمی ملک ذکر می‌شود. معمولا در زمان معامله ملک، پارکینگ سندی و غیر مزاحم در صورت وجود به خریدار گزارش شده و به عنوان یکی از متعلقات ملک در سند نوشته می‌شود.

برای این که از وجود پارکینگ برای واحد مورد نظر مطمئن شوید، در لحظه بازدید حضوری ملک، از مالک درخواست کنید تا فضای پارکینگ را به شما نشان دهد.

حق استفاده از پارکینگ با چه کسانی است؟

استفاده از پارکینگ برای افرادی تعیین می‌شود که در لحظه خرید واحد، پارکینگ هم جزئی از اختیارات آن‌ها ذکر شده باشد. در واقع اگر به صورت رسمی، خرید پارکینگ در سند ملکی شما، حق استفاده از پارکینگ ذکر شده باشد اجازه استفاده از فضای پارکینگ را خواهید داشت.

اما از آنجایی که پارکینگ هم یکی از مشاعات ساختمان شناخته می‌شود، مالکان اجازه استفاده شخصی از همه قسمت‌های آن را به دلخواه ندارند. هر واحدی به صورت مشخص می‌تواند از پارکینگ خود استفاده کند.

نحوه تقسیم بندی و شماره گذاری پارکینگ آپارتمان

زمانی که قصد خرید واحدی در ساختمان را داشته باشید، اگر پارکینگ به واحد مورد نظر شما تعلق بگیرد، ۲ حالت دارد:

یا ملک نوساز است و هنوز برای تقسیم بندی آن تصمیم گیری نشده

ملک چند سال از ساخت آن گذشته و یک پارکینگ مشخص دارد

اما اختصاص یافتن پارکینگ برای هر واحد هم می‌تواند به ۲ صورت انجام شود:

متراژ دقیق پارکینگ، موقعیت و مساحت پارکینگ به صورت واضح در سند رسمی ملک مشخص می‌شود. در این نحوه تقسیم بندی پارکینگ، هیچ گونه شک و شبهه‌ای برای مالک جدید واحد نمی‌گذارد. در موقع فروش واحد مورد نظر هم، دقیقا همان پارکینگ به صاحب جدید فروخته می‌شود.

نوع دیگری از تقسیم پارکینگ هم وجود دارد که موقعیت و متراژ دقیق پارکینگ در سند مشخص نمی‌شود. در واقع همانطور که گفتیم فضای پارکینگ مشاع است و در این نوع تقسیم بندی، واحدهایی که هزینه خرید پارکینگ را پرداخت کرده باشند، می‌توانند از فضای پارکینگ استفاده کنند. در این نوع تقسیم بندی معمولا مشکلات بر سر استفاده از فضای پارکینگ زیاد است.

متراژ قانونی پارکینگ چقدر است؟

به صورت قانونی لازم است برای ۱ پارکینگ، حداقل دهانه ۲٫۵ متری و برای ۲ پارکینگ، حداقل دهانه ۴٫۵ متری و برای در نظر گرفتن ۳ پارکینگ مجاور هم باید حداقل دهانه ۷ متری لحاظ شود.

متراژ قانونی برای طول پارکینگ، ۵ متر است و به طور کلی فضای یک پارکینگ باید ۵ در ۲٫۵ متر باشد. در نظر داشته باشید که عرض برای پارکینگ معلولان باید عددی بیش از این مقدار باشد. عرض پارکینگ های معلولان، ۳٫۵ متر در نظر گرفته می‌شود.

تعداد پارکینگ برای یک واحد ساختمانی، بر اساس متراژ واحد در نظر گرفته می‌شود.

واحدهای کمتر از ۱۵۰ متر مربع، ۱ پارکینگ

واحدهای بیشتر از ۲۰۰ متر مربع، ۲ پارکینگ

به ازای هر ۲ واحد مسکونی، یک پارکینگ حداقل ۱۶ متر مربعی در نظر گرفته می‌شود.

مجتمع‌های تا ۴ واحد مسکونی، ۲ پارکینگ، در واقع به ازای هر ۲ واحد مسکونی ۱ پارکینگ در نظر گرفته می‌شود.

مجتمع های بیشتر از ۴ واحد مسکونی، برای ۴ واحد ۱ پارکینگ ۵۰ متری و به ازای هر واحد ۱ پارکینگ در نظر گرفته می‌شود.

نحوه تقسیم و شماره گذاری پارکینگ آپارتمان نوساز

بعد از این که مراحل ساخت ساختمان تکمیل شد، برای فروش واحدها شروع به تعیین و شماره گذاری پارکینگ می‌کنند. اگر پارکینگ به تعداد واحدهای ساختمان موجود باشد، از بالاترین طبقه ساختمان برای شماره گذاری پارکینگ شروع می‌کنند و تا تقسیم آن برای همه واحدها ادامه می‌دهند. این کار توسط نمایند و مامور سازمان ثبت انجام می‌شود.

البته نوع دیگری از تقسیم بندی پارکینگ هم شاهد هستیم که چندان عادلانه نیست و نظمی ندارد. برای مثال اولین کسانی که به خریداری واحد در آپارتمان اقدام کنند، امکان انتخاب محل پارکینگ را خواهند داشت. از همین رو ممکن است بعد از خرید آپارتمان نوساز اگر جزو اولین کسانی باشید که در آن سکونت دارید، انتخاب های زیادی برای پارک خودروی شما وجود دارد.

اما نکته جالب اینجاست که این کار اصلا قانونی نیست. البته اگر تمامی ساکنین خانه با این نحوه شماره گذاری پارکینگ موافق باشند، موضوعی ندارد. اما اگر حتی ۱ یا ۲ ساکن آن ساختمان نتواند این شماره گذاری را قبول کند، اشکال قانونی دارد.

قوانین پارکینگ و پارک بدون اجازه، ممنوع!

در صورتی‌که یکی از واحد‌های آپارتمان، برای مدتی خالی از سکنه باشد و همسایه‌ها از پارکینگ آن استفاده کنند، اگر بدون اجازه صاحب قوانین پارکینگ باشد، پس از این‌که مالک در خانه خود سکونت کرد، می‌تواند اجاره مدت استفاده از پارکینگش را از استفاده کننده درخواست کند. اما اگر خود مالک اجازه یا به اصطلاح حقوقی برای تصرف پارکینگ اش به مدیر ساختمان یا شخص استفاده کننده، اذن داده باشد، نمی‌تواند چنین ادعایی کند. اما در کل فراموش نکنید که پارک بدون اجازه در پارکینگ همسایه، به نوعی خلاف قانون است و با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجرت المثل (اجاره مدت تصرف) که با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود، به مالک پرداخته شود. همچنین اگر شخصی در پارکینگ همسایه بدون اجازه او، ماشین خود را پارک کند و با درخواست مالک، حاضر به ترک آن نشود، جرمش تصرف عدوانی است و مجازات آن می‌تواند از جزای نقدی تا حبس و رفع تصرف و مطالبه خسارات وارده به مالک باشد.

استفاده از پارکینگ آپارتمان به جای انباری

 

در بسیاری از اختلافات آپارتمانی، پیش می‌آید که مالکان از استفاده محدوده تعیین شده افراد با منظورهای دیگر شکایت دارند. به عنوان مثال اگر فردی در محدوده تعیین شده برای پارکینگ آپارتمان اقدام به قرار دادن وسایل دیگری نماید، مالکان دیگر حق اعتراض و پیگیری این موضوع را خواهند داشت.
همانطور که توضیح داده شد، پارکینگ آپارتمان قسمتی از مشاعات ساختمان است و بنا بر توافقات و قوانین پارکینگ به واحدها تخصیص داده می‌شود. در این صورت مطابق با تبصره ۳ آیین‌نامه ذکر شده، قرار دادن وسایلی دیگر نظیر میز و صندلی یا استفاده از فضای تعیین شده با هدف دیگر امری ممنوع بوده و دخل و تصرف در حقوق دیگر مالکان محسوب می‌شود.
مالکان می‌توانند بر اساس توافق فی‌مابین نسبت به قرار دادن وسایل دیگر و حتی استفاده از پارکینگ آپارتمان‌های دیگر دیگر تصمیم بگیرند.
 
قوانین پارکینگ ساختمان

اختلافات بر سر پارکینگ آپارتمان‌ها

از جمله اختلافاتی که بر سر پارکینگ آپارتمان‌ها پیش می‌آید، توقف یک خودرو در محلی است که جزو محدوده مشاع تعیین شده و به عنوان محدوده اختصاصی برای پارکینگ هیچ ساکنی در نظر گرفته نشده است.
ساکنانی که حق استفاده از پارکینگ را ندارند یا برای آن‌ها فضای مشخصی در نظر گرفته نشده، حق استفاده از فضای مشاع به عنوان پارکینگ آپارتمان را ندارند. در صورتی که مالکان دیگر بر اساس توافق زبانی حق پارک خودرو در محلی که مشاع باشد را برای دیگران قائل شوند، این امر خلاف قوانین پارکینگ نخواهد بود. اما در  صورتی که مالکان دیگر در خصوص پارک اشخاص دیگر در آن محل به توافق نرسیده باشند، هیچ مالکی نمی‌تواند برای پارک خودرو در محل مشاع مبادرت ورزد.

کاربری نادرست پارکینگ

 

با تغییر کاربری پارکینگ، اختلافات ساختمانی مثل زخم کهنه ای سرباز می کند. به طور مثال، واحدی ممکن است که از فضای پارکینگ خود به عنوان انباری استفاده کند، در این زمان است که سایر همسایگان نسبت به این امر معترض شده و حق دارند که اعتراض خود را بیان کنند.
پارکینگ براساس قوانین آپارتمانی، جزء مشاعات است و واحدی هرگز حق ندارد که وسایل اختصاصی خود را در آنجا بگذارد و به عنوان انباری از آن استفاده کند. براساس ماده ۳ آیین نامه آپارتمان ها قراردادن وسایلی اضافی مانند میز، صندلی و کمد در فضای پارکینگ ممنوع بوده و در واقع واحد مزبور از قوانین ساختمانی تخلف کرده و می توان او را تحت پیگرد قانونی قرار داد.
مالکان ساختمانی می توانند در مورد استفاده از پارکینگ به عنوان انباری یا حتی استفاده از فضای پارکینگ واحدهای دیگر تصمیماتی را اتخاذ کنند.

تغییر کاربری مشاعات ساختمانی، دروازه ای به سوی اختلافات بیشتر

 

تغییر کاربری مشاعات مهم ترین مشکلی است که در ساختمان ها و آپارتمان ها بروز می کند. البته برخی اوقات برخی از ساکنان از فضای پارکینگ به عنوان فضای انباری استفاده می کنند. البته توافق مالکان و دیگر ساکنین در این وضعیت می تواند کاربری را توجیه کند و آن ها نیز نباید نسبت به این مسئله واکنش نشان دهند.
توافق شفاهی مالکان در این مورد مشکل نیست و می توانید بدون مشکل از فضای پارکینگ به عنوان انباری استفاده کنید. البته همه مالکان ساختمان باید نسبت به این مورد موافقت خود را اعلام کنند و نظر جمع مشکل را حل نمی کند، باید همه نسبت به تغییر کاربری راضی باشند. البته در برخی موارد برای تغییر کاربری مانند استفاده از فضای پارکینگ برای امور تجاری و اداری لازم است مجوز شهرداری را اخذ کنید.
در برخی موارد برای تغییر کاربری به طور مثال، استفاده برای فضای اداری و تجاری، نه تنها لازم است که ساکنان نسبت به این تغییر کاربری توافق داشته باشند، بلکه تطبیق آن با قوانین ساختمانی و دریافت مجوز شهرداری لازم و ضروری خواهد بود.
 

فروشنده باید به تعهدات خود راجع به واگذاری پارکینگ عمل کند

اگر یک واحد آپارتمان را خریداری کردید که در مبایعه نامه یا سند عادی قید شده که منزل مسکونی  همراه با پارکینگ میباشد اما زمانی که واحد را تحویل میگیرد فروشنده خانه ای بدون پارکینگ به شما تحویل میدهد، در این موقع شما به راحتی میتوانید علیه فروشنده اقامه دعوی کنید و حقتان را بگیرید.

شما باید به دادگاه بروید و دادخواست الزام به انجام تعهد بدهید. بر طبق این دادخواست، دادگاه فروشنده را مجبور میکند آنچه که در سند قید کرده است را انجام دهد و به خریدار پارکینگ را بدهد.

حتی اگر پارکینگی وجود نداشته باشد دادگاه او را مجبور میکند که مبلغ آن پارکینگ را به خریدار بپردازد، که مبلغ پارکینگ را کارشناس دادگستری بر اساس منطقه و محل سکونت ارزشیابی میکند زیرا قیمت پارکینگها با توجه به شرایط محل سکونت متفاوت میباشد.

پارک کردن موتور سیکلت در پارکینگ

در صورتی که مالک باشید و پارکینگ نداشته باشید اما یک موتور کوچک داشته باشید و بخواهید آنرا در پارکینگ بگذارید، در صورتی میتوانید از پارکینگ استفاده کنید که تمامی مالکین رضایت داده باشند. در غیر اینصورت نمیتوانید از پارکینگ استفاده کنید و یا تقاضای ریموت کنترل درب را بکنید.

اجاره پارکینگ از ساختمان دیگری

اگر شخصی بخواهد پارکینگی را اجاره کند و پارکینگ برای اهالی همان ساختمان باشد؛ مشکل به وجود نمی آید ولی اگر از اهالی ساختمان دیگری باشد اشکال دارد و قابل اجرا نیست. ولی میتواند با سایر ساکنین توافق کند و برای مدت کوتاهی این کار را انجام دهد. ولی واگذاری کامل پارکینگ، به ساختمانهای دیگر امکانپذیر نیست.

مشاور املاک صدف خاوران 

بهتر مشاور در امر مسکن در خاوران تبریز 

 

دیدگاه ها

    اولین نفری باشید که نظر می دهید

دیدگاه خود را بیان کنید