نکات مهم پیش‌خرید خانه

پیش‌خرید خانه یکی از متداول‌ترین روش‌های خرید و فروش واحدهای در حال ساخت است. عمدتا زمانی سازنده به پیش‌فروش واحدهایش رو می‌آورد که پروژه‌ ساخت را تا حدودی پیش برده ولی از نظر مالی با کمبود رو‌به‌رو شده است؛ به همین دلیل حاضر می‌شود با «پیش‌فروش» واحدها کمبود نقدینگی‌ اش را جبران کند. اما فرایند پیش فروش چگونه است؟ قرارداد پیش‌خرید خانه چه بندهایی دارد؟
از آن طرف در این نوع فروش، خریدار می‌تواند هزینه‌ خرید خانه را در چند قسط و به مرور پرداخت کند و معمولا هزینه‌ای که پرداخت می‌کند از قیمت نهایی ملک نیز کمتر است. علاوه‌ بر این حتی می‌تواند در مصالح استفاده شده در خانه‌اش نیز اعمال نظر کند و از مصالحی استفاده نماید که مطابق میل و سلیقه خود است. به همین دلیل بسیاری از مشتریان تمایل دارند برای صاحب‌خانه شدن به سراغ پیش‌خرید خانه بروند.

پیش‌خرید خانه با اینکه به‌صرفه‌است اما کار بی‌دردسری نیست. در این روش معمولا اختلاف‌های بسیاری میان خریدار و فروشنده به ‌وجود می‌آید. از آنجا که ملک مورد معامله هنوز تکمیل نشده است و نمی‌توان بسیاری از ویژگی‌هایش را به چشم دید، ممکن است در نهایت امر از نتیجه‌ کار راضی نباشید.
مشکل دیگر فرار سازنده است که به دفعات اتفاق افتاده. بارها مشاهده شده است که سازندگان وقتی می‌بینند نمی‌توانند پروژه را تکمیل کنند، پول‌ها را برمی‌دارند و فرار می‌کنند و دست خریداران را در حنا می‌گذارند.

قرارداد پیش فروش آپارتمان

افزایش روز افزون قیمت مسکن در سال های اخیر باعث شده است که قراردادهای پیش فروش آپارتمان از رونق چشمگیری برخوردار شوند اما بررسی پرونده هایی که در این حوزه در مراجع قضایی مطرح می شود نشان دهنده این است که این نوع قراردادها حاوی نکات زیادی است که در صورت عدم توجه به آنها می تواند باعث خسارات بسیاری شود.

آنچه در ادامه می خوانید نکات مهمی است که هنگام عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان لازم است که به آنها توجه کنید تا مجبور نشوید برای احقاق حقوق خود به دادگاه مراجعه و متحمل خسارات زیادی شوید.

با توجه به اینکه در قرارداد پیش فروش آپارتمان مورد معامله هنوز وجود خارجی ندارد و قابل مشاهده نیست باید با درج شروطی از اختلافات بعدی جلوگیری کرد. در این نوشتار با بررسی قوانین و مقررات مربوط به پیش فروش آپارتمان مهمترین نکاتی که در رعایت آنها در اینگونه قراردادها به نظر می رسد بررسی خواهد شد.

نعقاد قرارداد

اولین نکته ای که باید به آن توجه کرد این است که پیش فروش آپارتمان حتما باید به موجب سند رسمی انجام شود و تنظیم قرارداد باید در دفتر اسناد رسمی صورت گیرد. این مساله تکلیفی است که قانون گذار معین کرده و تا حدی مهم است که قانون گذار برای تخطی از آن ضمانت اجرای کیفری وضع نموده است. در این خصوص ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان مقرر می دارد:

« قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (۲) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.»

همچنین در ماده ۲۳ قانون فوق ضمانت اجرایی شدیدی برای عدم تنظیم سند رسمی برای پیش فروش آپارتمان ها مقرر می دارد:

« اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
تبصره ـ جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف می‌شود.»

البته لازم به ذکر است که اجرای ماده ۲۳ و تعقیب پیش فروشنده منوط به شکایت شاکی خصوصی یا وزارت راه و شهرسازی است و چنانچه شکایتی صورت نگیرد پیش فروشنده تعقیب نمی شود یا در صورت گذشت شاکی تعقیب یا اجراءی حکم موقوف می شود.

اهمیت تنظیم سند رسمی برای قرارداد پیش فروش آپارتمان تاحدی است که قانون گذار مشاوران املاک را از تنظیم اینگونه قرارداد ها منع کرده و آنها را مکلف۵ نموده که بعد از انجام مذاکرات اولیه طرفین را جهت تنظیم قرارداد به یکی از دفترخانه های اسناد رسمی راهنمایی نمیاد و برای این امر ضمانت اجراهای متعددی وضع نموده است. در این خصوص در ماده ۲۴ قانون پیش فروش آپارتمان مقرر می دارد:

« مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.»

پیش فروش یا پیش خرید چیست؟

پیش فروش یا پیش خرید همان‌طور که از اسمش پیداست، در لغت به معنای قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن است. این اصطلاح در مورد بسیاری از معاملات انجام می‌شود. به طور عمده در زمینه املاک به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شود به فروش می رسد، پیش فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شود، پیش خرید می‌گویند.

محاسن پیش خرید برای خریدار:

1-با توجه به عدم تکمیل شدن ملک مسلما قیمت پیش فروش یک آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل، مقداری ارزان‌تر است و بعد از تکمیل شدن ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد، خریدار می‌تواند آپارتمان خریداری شده را گران‌تر بفروشد و سود ببرد.

2- در معاملاتی که املاک به صورت آماده به فروش می‌رسد، خریدار می‌بایست مبلغ قرارداد را حداکثر ظرف مدت ۲ ماه طبق توافق طرفین پرداخت کند. اما در معاملات پیش فروش، مبلغ قرارداد به صورت مرحله‌ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد. بنابراین خریدار قدرت خرید بیشتری دارد.

3- در پیش فروش، طراحی و اجزای داخل ملک بر اساس سلیقه خریدار قابل تغییر است.

4-در ساختمان‌های آماده تنها اجزای روکار ساختمان قابل رویت است، اما در پیش فروش، تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابل رویت است.

معایب پیش خرید برای خریدار:

1-امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده

2- امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده

3-امکان ناتمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بی‌انگیزگی سازنده

4-امکان فروش ملک به چندین نفر

5-امکان کلاهبرداری توسط شرکت‌های نامعتبر

6-امکان اخذ وام‌های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه، که در صورت عدم پرداخت، اقساط می‌بایست توسط اشخاص خریدار پرداخت شود.

7-امکان عدم اخذ مجوز پایانکار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه به گردن خریدار می‌افتد.

نکاتی که باید در تنظیم قرارداد به آن دقت کنید:

مشخصات طرفین

برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان ابتدا باید مشخصات طرفین از جمله نام، تاریخ تولد، شماره شناسنامه، نشانی و شماره تماس و…نوشته شود. همچنین باید مشخص شود، فروشنده چه سمتی دارد و آیا می‌تواند در مورد ملک معامله‌ای انجام دهد. ممکن است فروشنده مالک زمین و صاحب سند باشد و یا شاید سازنده ملک است که بر اساس توافقات سهمی از آپارتمان در حال ساخت را دارد. پس مهم‌ترین مسأله در آغاز کار این است که مشخص شود، آیا فروشنده می‌تواند ملک را منتقل کند یا نه؟

بسیاری از مشکلات دراین نوع قرارداد، به دلیل بی‌توجهی خریداران به همین نکته است، که مدارک فروشنده از جمله سند ملک، قرارداد ساخت و یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده و… را به دقت مطالعه و بررسی نمی‌کنند و با مدارک شناسایی فروشنده از جمله شناسنامه و کارت ملی تطبیق نمی‌دهند. حتی برخی این امر مهم را به افراد و مشاوران در بنگاه املاک  می‌سپارند، که خود منشأ بسیاری از اختلافات و سوء استفاده‌هاست.

قبل از بستن قرارداد، با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارایه پلاک ثبتی ملک مورد معامله، از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل کنید.

مورد معامله

بند بعدی قرارداد پیش فروش، مشخصات مورد معامله است که باید به دقت و با جزییات کامل ذکر شود؛ از جمله مساحت، طبقه، واحد و شماره ثبت ملک اصلی است. همچنین موارد دیگر از جمله اشتراک برق، آب، تلفن، گاز و… و پارکینگ و انباری، ترجیحاً محل پارکینگ و انباری نیز باید ذکر شود.

مشخصات ملک

در بند بعدی این قرارداد باید مشخصات ملک از جمله نقشه و تعداد اتاق‌خواب‌ها، کمد دیواری، جنس مصالح ( رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم‌کشی، رادیاتورها، آیفون، درب‌ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و… ) ذکرشود. این موارد کوچک به نظر می‌آیند اما ممکن است باعث بروز اختلاف و مشکلات شود.

مدارکی که جهت تنظیم قرارداد باید ارائه شود

1. برای تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان علاوه بر موارد بالا قانون گذار پیش فروشنده را مکلف به ارائه مدارکی نموده است و دفترخانه اسناد رسمی بدون رویت آنها حق تنظیم سند رسمی برای قرار داد پیش فروش را نخواهد داشت اما با توجه به پرونده هایی که در دستگاه قضا مطرح است به پیشنهاد می کنیم خریداران محترم در زمان پیش خرید ساختمان و به خصوص آپارتمان حتما مدارک زیر را بررسی نمایند.
2. سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازاء سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
3. .پروانه کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد.
4. بیمه نامه مربوط به مسئولیت که در ماده ۹ قانون پیش فروش آپارتمان ذکر شده است.
5. تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.( با توجه به این بند از قانون پیش فروش ساختمان به نظر می رسد تا پایان عملیات پی ساختمان حق پیش فروش ملک وجود ندارد اما علی رغم این تصریح موارد زیادی از پیش فروش قبل از پایان عملیات پی ساختمان دیده شده است که خود منشاء بسیاری از دعاوی است)
6.  پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.
7. گواهی پیشرفت و انجام حداقل ۳۰درصد از تعهداتی که سازنده در مقابل مراجع مختلف دولتی و عمومی یا مرجع صادر کننده پروانه پذیرفته است. این گواهی باید به تایید مرجع صادر کننده پروانه برسد.

کلاهبرداری در پیش فروش مسکن

پیش فروش خانه ضمن مزیت‌های بسیار زیاد برای خریداران، خطرهایی نیز برای آن‌ها به همراه دارد. از آنجایی که مورد معامله قابل رویت نیست باید نکات بیشتری را در این نوع خرید و فروش مورد ارزیابی قرار گیرد که کلاهبرداری در پیش فروش مسکن صورت نپذیرد تا کار به دعوای حقوقی نرسد.

پیش فروش مسکن بدون ایراد نیست و باعث کلاهبرداری‌های بسیار زیادی شده است. مراجع قضایی در گزارش‌های متعدد خود در مورد شگردهای کلاهبرداران توضیحات زیادی داده است و سعی بر این دارد تا با روشن کردن هرچه بیشتر خریداران، آن ها را به سمت قراردادی امن سوق دهد.

دفاتر اسناد رسمی طبق قانون مسئول ثبت قرارداد پیش فروش ملک هستند؛ اعتبار قرارداد و شرایط صحت معامله در آنجا تضمین شده است و به راحتی می توان ثمن معامله را جابجا کرد. اما کلاهبرداران می دانند هنگامی که این خرید و فروش در جایی خارج از دفاتر یعنی مشاورین املاک صورت پذیرد، نظارت بر رفتار و عملکرد آن ها به سطح پایینی کاهش می‌یابد.

کلاهبرداران می‌دانند که در نظام قضایی و حقوقی کشور معاملات غیر رسمی نظیر قولنامه و بیعنامه دارای اعتبار قرارداد بوده و در محاکم قضایی نیز قابل استناد است تا از این راه سوء استفاده کرده و ضمن دریافت ثمن معامله، خانه های خود را به چند نفر بفروشند و به همین راحتی کلاهبرداری در پیش فروش مسکن صورت می‌پذیرد.

راهکارهای قانونی برای مواجه با کلاهبرداری در پیش فروش مسکن

وقتی اعتبار قرارداد از بین می رود اولین و بهترین راه برای مقابله با کلاهبرداری شکایت از فرد در نزد دستگاه قضایی و درخواست برای پرداخت خسارت قانونی است.

درصورتی‌که نیت طرح شکایت یا دعوایی را دارید قبل از طرح آن بهتر است به یک وکیل دادگستری مراجعه کرده و از مشاوره او بهره‌مند شوید و تا جایی که ممکن است طرح یک دعوا یا شکایت را نیز به وکلا واگذار کنید تا ضمن تخصصی شدن نحوه طرح این شکایت از هدر رفت وقت و هزینه خود نیز پیشگیری کرده باشید و مطمئن شوید پرداخت خسارت قانونی انجام می‌شود.

چرا که در بسیاری از شکایت‌ها، بعد از یک اشتباه دیگر فرصت جبران وجود نخواهد داشت و ممکن است به دلیل نا آگاهی از قوانین از رسیدن به حق خود برای همیشه محروم بمانید و پرداخت خسارت قانونی مشمول شما نشود.

نحوه شکایت از جرم کلاهبرداری به این صورت است که شخصی که مورد کلاهبرداری واقع شده است، باید مراتب را به دادسرای محل وقوع جرم اطلاع دهد. شاکی پس از تنظیم شکایت کلاهبرداری باید به دادسرای محل وقوع جرم مراجعه نماید با طرح شکایت در دادسرا پرونده باید به نظر معاون دادستان برسد.

پرونده برای تعدادی تحقیقات مقدماتی و گرفتن اظهارات شاکی به کلانتری محل وقوع جرم ارجاع داده می‌شود. در این مرحله باید درمورد تصمیم دادگاه منتظر ماند و پرداخت خسارت قانونی را از آن طریق پی گرفت.

کلانتری با توجه به دستورات و وظایف محول شده تحقیقات مورد نیاز را در مدت معینی انجام و پرونده را به دادسرا بازگشت می‌دهد. بعد از ارجاع پرونده و ثبت آن، پرونده به شعبه ارسال می‌شود.

بازپرس پرونده در ابتدا شاکی پرونده را احضار و در مورد شکایت او سوالاتی را مطرح می‌کند و سپس از او سوال می‌شود از چه افرادی شکایت دارد و دلایل خود را ارائه نماید که در اینجا قاضی با صلاحدید و  بررسی دلایل و مدارک، متهم را احضار می‌نماید. در صورت اثبات جرم می‌توان درخواست پرداخت خسارت قانونی کرد.(وکیل پایه یک)

حل و فصل اختلافات

در قراردادهای پیش فروش ساختمان کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد باید توسط هیات داوران پیش بینی شده در ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان حل و فصل گردد. به موجب این ماده این هیات متشکل از یک داور از سوی خریدار، یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین است. در صورتی که بر داور سوم توافق نشود انتخاب این داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان انجام می گیرد. مشخصات دوران همانطور که پیش تر به آن اشاره کردیم باید در قرارداد پیش فروش رسمی که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می گردد قید شود و گرنه قرارداد صحیح نمی باشد.

انتقال تعهدات

فروشنده می تواند تمام یا بخشی از تعهدات خود را به دیگری واگذار نماید اما این انتقال باید با رضایت تمامی خریداران باشد. به عبارت دیگر اگر فروشنده بدون رضایت تمامی خریداران اقدام به واگذاری و انتقال تمام یا بخشی از تعهدات خود به دیگری نماید همچنان مسئولیت انجام تعهدات را به عهده دارد و خریداران می توانند برای اجرای تعهدات به او مراجعه کنند و فروشنده به هیچ وجه نمی تواند به انتقال تعهدات استناد کند.

خریدار هم می تواند اقدام به انتقال قرارداد پیش فروش به غیر نماید ولی این انتقال قرارداد حتما باید با رضایت فروشنده باشد. خریداران محترم دقت نمایند در صورتی که بدون رضایت فروشنده اقدام به انتقال قرارداد به شخص دیگری نماید خود باید عهده دار قیمت و اقساط باقی مانده شود و مکلف است آنها را به فروشنده پرداخت کند.

انجام تعهدات توسط خریدار

در صورتی که در زمان انقضاء مدت قرارداد پیش فروشنده موفق به تکمیل و تحویل ملک نگردد ولی صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه مانده باشد، خریدار می تواند این تعهدات را پذیرفته و برای تنظیم سند رسمی انتقال ملک به میزان قدرالسهم خود به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید. البته این اقدام یک  شرط اساسی دارد.قبول تعهدات به شرطی امکان پذیر است که مهندس ناظر تاییدیه ای مبنی بر اینکه کمتر از ۱۰ درصد از عملیات ساختمانی باقی مانده است و این ۱۰ درصد هم شامل اقدامات جزئی است.

پس خریدار می تواند با در دست داشتن این تاییدیه و باقی مدارک مثبت قرارداد اقدام به تنظیم سند رسمی به نام خود نماید. نکته ای که لازم است به آن اشاره کنیم این است که قبول این تعهدات از سوی خریدار به هیچ وجه مانع از استیفاء مبلغ هزینه شده توسط او برای تکمیل ملک نیست و خریدار می تواند کلیه هزینه هایی را که برای تکمیل ساختمان انجام داده از فروشنده مطالبه کند. البته این هزینه ها باید در محدوده موارد مندرج در قرارداد و یا شناسنامه فنی ساختمان بوده باشد و گرنه قابلیت مطالبه را از دست خواهد داد.

مجازات ها

1. پیش فروشنده برای هرگونه تبلیغات جهت پیش فروش ساختمان باید مجوز تبلیغات را از نهادهای ذی ربط دریافت کند و هرگونه تبلیغات جهت پیش فروش قبل از اخذ مجوز مذکور ممنوع می باشد. در این خصوص کسی که بدون اخذ مجوز اقدام به تبلیغات پیش فروش می نماید به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر کلیه اموال و وجوه دریافتی می شوند همچنین رسانه هایی که بدون بررسی و اخذ این مجوز اقدام به پخش و تبلیغ آگهی پیش فروش می نمایند به مجازات توقیف تا حداکثر ۲ ماه و جزای نقدی از ده میلیون ریال تا صد میلیون ریال محکوم خواهند شد که در صورت تکرار حداکثر مجازات مذکور در این ماده برایشان در نظر گرفته خواهد شد.
2. اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان می نمایند به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی دو تا چهار برابر کلیه اموال و وجوه دریافتی از این راه محکوم می شوند.
3. مشاوران املاکی که اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان می نمایند و طرفین را برای تنظیم این قرارداد به دفاتر اسناد رسمی راهنمایی نمی کنند برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند.

فروشنده تمام مدارک و اطلاعات ساختمان را در اختیار خریدار قرار می‌دهد تا آن را بررسی کند. خریدار با وسواس خاصی بررسی های لازم شرایط صحت معامله را انجام می‌دهد. اما خبر ندارد با اینکه تمام مدارک کامل است فروشنده نیت شوم دیگری در سر دارد.

چون معامله در دفاتر رسمی صورت نپذیرفته و نظارتی وجود ندارد، اعتبار قرارداد کاهش می‌یابد و فروشنده یک ملک را به چند نفر دیگر فروخته است یا می‌خواهد بفروشد.

قابل ذکر است اسناد غیر رسمی عامل اصلی فروش یک ملک به چندین نفر می باشد. تا زمانی که مالباختگان متوجه کلاهبرداری شوند فروشنده تمام کارهای خود را کرده و از کشور خارج شده است.

اگر قصد پیش خرید ملک دارید، هنگام امضای قرارداد از وضعیت ملک در خصوص در رهن بودن یا نبودن آن اطمینان حاصل کنید. چون در صورتی که مشخص شود که مجموعه ملک در رهن قرار دارد، ضمن آنکه تکلیف فروشنده به فک رهن را در قرارداد صراحتا قید می‌کنید، از بهای مورد معامله مبلغی حداقل معادل بدهی بانکی را حفظ کرده یا نزد خود نگه دارید.

کلاهبرداری از طریق پیش‌فروش مسکن برخلاف تصور برخی مردم فقط در مقیاس‌ها و ساختمان‌های کوچک اتفاق نمی‌افتد؛ بلکه گاه انبوه‌سازان نیز بنا به دلایل گوناگون از عمل به تعهدات خود یا ناتوان می‌شوند یا صرف‌نظر و فرار می‌کنند.

کسب اطمینان از صلاحیت شرکت‌ها موقع سرمایه‌گذاری، نکته‌ای مهم است که بعضی مردم به آن بی‌توجه هستند. اعتنا نکردن به صلاحیت شرکت‌ها و اغفال تبلیغات کاذب شدن، اشتباهی است که خریداران مسکن نه فقط در ایران که گاه در خارج از کشور نیز مرتکب می‌شوند و سرمایه خود را به باد می‌دهند.

پیش خریدار باید در ابتدا از تعداد کل واحدهای مسکونی در ساختمانی که برای پیش فروش عرضه شده مطلع شود و بعد از آن، تعداد واحدهایی که پیش فروش شده را شناسایی کند. اگر بیشتر از نیمی از واحدها به صورت قطعی پیش فروش شده بود برای انجام معامله کمی تامل کند. در برخی موارد، سازنده هایی که اغلب واحدها را قبل از ساخت پیش فروش کرده‌اند آن‌چنان رغبتی به انجام همه تعهداتشان ندارند.

نکته مهم دیگر این است که قولنامه و یا قرارداد غیر رسمی که در دفاتر مشاور املاک تنظیم شود، به تنهایی اعتبار لازم را نداشته و پیش‌فروشنده موظف به تنظیم قرارداد رسمی هنگام عقد قرارداد در دفاتر رسمی و سپس انتقال سند رسمی بعد از اتمام پروژه است.

اگر فروشنده در اواسط پروژه‌ کار را به صورت نیمه‌کاره رها کند یا نقایصی در اجرای آن داشته باشد، خریدار یا خریداران می‌توانند با مراجعه به دادگاه تقاضای صدور حکم، به محکومیت به اجرا یا تکمیل تعهدات وی را بکنند.

• کته‌ مهم دیگر هنگام عقد قرارداد پیش‌خرید، تعیین قیمت ملک و نحوه‌ پرداخت آن است. هنگام عقد قرارداد حداقل شما باید ۱۰ درصد از مبلغ ملک را به فروشنده بپردازید، اما در مورد پرداخت باقی مبلغ معمولا به این صورت عمل می‌شود که طرفین قرارداد توافق می‌کنند با توجه به درصد پیشرفت پروژه، که توسط مهندس ناظر پروژه تایید می‌شود، اقساط بعدی پرداخت شود؛ به گونه‌ای که در صورت پیشرفت پروژه و عدم پرداخت قسط توسط خریدار، فروشنده می‌تواند برای خود حق فسخ قائل شود یا جریمه‌ دیرکرد از شما بگیرد یا به همان میزان در تحویل ساختمان تاخیر کند.
• مسئله‌ای که در پیش‌خرید خانه بسیار اتفاق می‌افتد این است که معمولا سازنده حتی پس از تحویل ملک نیز تمایل چندانی به تنظیم سند رسمی ندارد. در این موارد خریدار می‌تواند به دادگاه شکایت کند و در نهایت سازنده را ملزم به تنظیم سند کند؛ با این حال طرح شکایت هزینه‌های خاص خود را دارد که در نهایت به حساب خریدار تمام می‌شود. به همین دلیل توصیه می‌شود هنگام تعیین نحوه‌ پرداخت اقساط، پرداخت درصدی از قیمت معامله که معادل تفاوت قیمت ملک قولنامه‌ای و ملک سنددار است برای زمان تنظیم سند باقی بماند تا اگر در این بین خریدار ضرر دید، بتواند ضررهایش را از آن کم کند.
• یکی از مواردی که همیشه در پیش‌خرید خانه بر سر آن اختلاف است، تاریخ تحویل ملک است. معمولا سازنده هنگام پیش‌فروش برای جذب خریدار تاریخ نزدیکی را برای تحویل ملک تعیین می‌کند که چندان واقع‌گرایانه نیست و عمدتا نمی‌تواند در آن تاریخ ملک را تحویل بدهد. شما به عنوان خریدار هرگز نباید فریب این تاریخ‌ها را بخورید و سعی کنید برای هر روز تاخیر در تحویل ملک خسارت تعیین کنید تا اگر سازنده ملک را دیرتر از تاریخ مورد توافق به شما تحویل داد، حداقل خسارتی از او گرفته باشید و ضرر خود را این‌گونه جبران کرده باشید.

جمع‌بندی

• در پیش‌خرید خانه باید دقت کرد که ملک از شخصی معتبر و صاحب نام خریداری شود و ترجیحا قرارداد به امضا شما و مالک زمین در بیاید.
• قرارداد پیش‌خرید باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد و تمام جزئیاتی که طرفین بر سر آن به توافق رسیده‌اند از قبیل زمان تحویل، جزئیات معماری و مشخصات واحد در قرارداد درج گردد.
• توصیه می‎شود خانه‌هایی را پیش‌خرید کنید که در مراحل پایانی کار قرار دارند ولی هنوز اکثر واحدهای آن پیش‌فروش نشده‌اند.

مشاور مورد اعتماد شما در امر مسکن در منطقه 9 تبریز 

مشاور املاک صدف خاوران 

مدیریت مهندس خسروشاهی 

0914-999-997